“三道红线”开启房地产私募“真股权”时代
发布时间:2020-10-19   来源:   分享到:

“三道红线”,意味着未来房地产融资将更多从负债与资金监管思路进行约束管理,也促使房地产私募基金从债性投资转向真股权投资。


“三道红线”之下,房地产行业风声鹤唳。

8月20日,住建部与央行针对房企出台新的资金监测和融资管理规则,被业内称为“三道红线”政策,根据对房企“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”三个指标划线,切分为“红、橙、黄、绿”四档,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,红档有息负债规模不得增加,每降低一档,上限增加5%。

如果三道红线全部触及即为红档,房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条即为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条即为黄档,有息负债规模年增速不得超过10%;均未触及即绿档,有息负债规模年增速不得超过15%。

据悉,新的监管措施从9月1日起在12家房企试点实施,包括碧桂园、恒大、万科、融创等。9月14日,央行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上表示,针对房地产企业的资金监测和融资管理规则,前后差不多酝酿了将近两年的时间。下一步,央行将会同住建部以及其他相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

“这一规则是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。”潘功胜说,构建这一制度的目的是增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。

与此同时,证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定(征求意见稿)》,明确私募基金管理人“十不得”,引导私募基金回归投资本质,重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质,重申私募基金不能从事明股实债、投资类信贷资产等事项。

房地产新的金融监管方向,核心是要控制有息负债、控制房企过高的债务扩张速度,意味着未来房地产融资将更多从负债思路进行约束管理,房地产私募基金在房地产政策调整与基金强监管下,促使从债性投资逐渐转向真股权投资,驱动行业回归本源,走向股权管理时代。

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蛰伏与兴起

改革开放以来,国内房地产私募基金主要以外资为主导。肇始于上世纪90年代,直到2010年本土房地产私募基金崛起,这一期间外资房地产私募基金与中资房企合作开发住宅、商业地产项目,到收购成熟商业物业、写字楼、工业地产。

以中国入世为节点,政策上降低门槛、享受“国民待遇”等利好,众多外资地产投资机构开始涌入。2001年荷兰国际集团与首创置业合资设立第一只中国房地产开发基金。在2006年“限外令”出台之前,洛克菲勒、麦格里、摩根士丹利、渣打银行、新加坡GIC、法国SEB等诸多投资机构纷纷扎堆投资北京、上海等一线城市。

中国本土房地产私募基金是以2002年为标志正式启航,上海中城联盟投资管理股份有限公司成立,成为本土第一家房地产私募基金公司。但是此后本土房地产私募基金发展缓慢,直到2008年金融危机,外资房地产基金撤出中国之后,以及2010年房地产调控影响,中国本土房地产私募基金开始呈现爆发式增长。

2010年“国十一条”明确要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导,以及4月要求上市房企进行股权融资要经过证监会和国土部联合审核,上市房企融资重创。房企在融资受限、库存高企、债务攀升的压力下不得不寻求多元化融资渠道。

2010年5月,国务院批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》的通知,在“深化金融体制改革”中提到,加快股权投资基金制度建设,出台股权投资基金管理办法。这对房地产私募基金的发展创造了有利条件,房地产私募基金逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。2011年8月26日全国房地产投资基金联盟正式成立,联盟创始发起人有盛世神州、河山资本、德信资本、首创华夏基金等成员。?

从投资额来看,由2010年的1444亿元增长到2013年的6316亿元,房地产私募基金迎来快速发展时期。然而这种宽松的周期并不是很长,房地产市场从2016年调控开始进入到新一轮调控周期。

房地产调控和金融监管政策的出炉,进一步严控资金流入房地产,推动房地产回归其居住属性。这也促使房地产私募基金进入萎缩通道。房地产私募基金在2017年首次出现募集规模和基金数量的下降,2018年大幅萎缩,2019年延续这一趋势,新增基金的数量和规模均有较大幅度的下降。

根据诺承投资的统计,截至2019年12月底,中国人民币地产基金市场已有2752只基金实体,由755家管理人发行管理,管理资金规模接近1.7万亿元。根据基金业协会数据统计,2019年全年共新增283只已文”发布预示着行业进入到强监管时期。

2017年中基协下发《证券期货经营机构私募资产管理计划——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“4号文”)这对房地产私募基金来说是最为严苛的约束,“4号文”坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品,基金业协会明确暂不予文”),通知明确以下不能:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

“‘4号文’限制房地产私募基金在16个热点城市融资和限制拿地、补充流动性融资等事项。房地产开发商缺少资金,尤其在拿地阶段,所以业务受影响,以前融型的基金比较普遍。”国浩律师事务所合伙人邹菁接受《中国房地产金融》采访时表示,投向房地产的资金受到了宏观调控的影响,信托、银行的政策都在收紧和调控,尤其在“23号文”推出以后。

2019年12月23日,中基协发布新版《私募基金金桥国际广场C座24层

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